Нужен ли проект дома для строительства

Нужен ли проект дома для строительства

Нужен ли проект дома для строительства

Нужен ли проект дома для строительства

Одним из способов решения жилищной проблемы является строительство индивидуального жилого дома. Однако гражданин, став счастливым обладателем земельного участка, после получения регистрационного удостоверения, подтверждающего его права на данный земельный участок (право собственности, пожизненное наследуемое владение или иное законное владение), в дальнейшем непременно столкнется с несколькими проблемами перед тем, как начать строительство на этом участке.

Будет более справедливо и более точно сказать, что это не проблемы, а обязательная к соблюдению установленная законодательством процедура по получению  разрешительных документов и согласований для законного строительства жилого дома и хозяйственных построек, а также разработка и утверждение проекта строительства жилого дома. В данной статье мы и попытаемся разъяснить, что нужно сделать для того, чтобы мечта о строительстве своего  дома  быстрее осуществилась, а гражданин - собственник (владелец) земельного участка, стал еще и гражданином-застройщиком.

Общий порядок выделения земельных участков

Порядок предоставления гражданам земельных участков для строительства и обслуживания жилого дома регулируется Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667). Этот нормативный акт устанавливает, что гражданам земельные участки предоставляются на праве временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности или аренды.

Данным Указом предусматривается, что информация о свободных (незанятых) земельных участков, должна быть полной, открытой, доступной для граждан и главное - актуальной. Перечень свободных (незанятых) земельных участков обязаны формировать местные исполнительные органы (исполкомы сельских советов, районные исполнительные комитеты). Указанный перечень подлежит ежемесячному обновлению и должен размещаться на стендах в указанных органах, а также на их официальных сайтах  и в средствах массовой информации.

Земельные участки предоставляются гражданам по результатам аукционов. Исключение составляет предоставление участков отдельным категориям граждан, предусмотренных п. 6 Указа № 667. Так, без проведения аукционов предоставляются земельные участки для строительства жилых домов в населенных пунктах за исключением областных центров и г. Минска. Без проведения аукциона в областных центрах земельные участки для строительства и обслуживания одноквартирных блокированных домов предоставляются гражданам, состоящим на учете в улучшении жилищных условий, а в г. Минске - только многодетным семьям. И самое главное: право на получение земельного участка без аукциона может быть реализовано гражданином, нуждающимся в улучшении жилищных условий, только один раз. А вот право на сам земельный участок у гражданина возникает с момента государственной регистрации в организации по государственной регистрации и удостоверяется соответствующим свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Строго в определенных целях и никакого самовольства!

Итак, получено регистрационное удостоверение, согласно которому гражданин стал законным собственником (владельцем) земельного участка. Но земля просто так никому не предоставляется. Любой земельный участок предоставляется (выделяется) для определенной цели. В нашем случае цель приобретения либо выделения  земельного участка следующая: для строительства и обслуживания жилого дома. Согласно ст. 5 Кодекса Республики Беларусь о земле использование земельных участков по целевому назначению является одним из основных принципов земельных отношений в нашем государстве. Использовать земельный участок на иные цели возможно только после изменения его основного целевого назначения и, возможно, перевода из одной категории земель в другую, а это достаточно непростая административная процедура.

Следует заметить, что просто так строить ничего нельзя, даже если это строительство предполагается на земельном участке, находящимся в собственности гражданина. Все, что построено в нарушение установленного порядка, согласно законодательству является самовольной постройкой. А это значит, что впоследствии невозможно будет зарегистрировать данное строение как объект недвижимости и соответственно подтвердить на него свои права, из которых самым главным является право собственности. Самовольное строение  нельзя будет ни продать, ни завещать, ни подарить, а в случае принудительного его сноса никто не выплатит компенсацию. Более того, гражданину, который возвел самовольное строение, придется еще возместить стоимость «услуг» по сносу этого строения, если такое строение будет снесено в принудительном порядке.

Также следует знать, что  в соответствии со ст. 21.12 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях за самовольное строительство жилых домов, производственных, хозяйственных, культурно-бытовых и иных строений и сооружении установлена  административная ответственность в виде наложения  штрафа на физическое лицо в размере от 20 до 50 базовых величин.

И самое главное - уплата административного штрафа не освобождает от обязанности  снести либо узаконить самовольно возведенное строение.  Поверьте, что этот процесс потребует от вас гораздо больше времени, а также и денежных средств, по сравнению со строительством, осуществленным в соответствии с установленным порядком.

Оформление разрешительной документации

Статья 21 Закона Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» от 05.07.2004 № 300-З предусматривает, что строительство любого строения, в том числе и жилого дома, возможно только после получения и оформления соответствующей разрешительной документации. Эта процедура осуществляется местным исполнительным и распорядительным органом. Как правило, это районный (городской) исполнительный комитет (администрация района) либо сельский исполком по месту расположения земельного участка.

Согласно  Положению о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от  20.02.2007 № 223  и действующего сегодня в редакции постановления  от 26.03.2008 № 461 (далее - Положению о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации), при строительстве одноквартирного блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории на предоставленном земельном участке гражданину-застройщику необходимо получить следующие разрешительные документы:

  • решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного блокированного жилого дома  и нежилых построек на придомовой территории с прилагаемыми архитектурно-планировочным заданием и заключением согласующих организаций;
  • технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта.

Для получения указанной разрешительной документации на строительство гражданин (владелец, собственник земельного участка) должен обратиться в исполком с письменным заявлением, в котором необходимо указать  местонахождение земельного участка и объектов недвижимости на нем (при их наличии), планируемые параметры и технические характеристики объектов строительства (этажность, площадь) и инженерно-техническое оборудование в случае необходимости получения технических условий на инженерно-техническое обеспечение планируемого к строительству объекта. К указанному заявлению  гражданин может приложить документы, удостоверяющие право на земельный участок, а также о государственной регистрации объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке при их наличии. В случае,  когда гражданин не прилагает указанные документы к заявлению,  исполком самостоятельно запрашивает их в территориальном органе по регистрации недвижимости и земельному кадастру. Но получение указанных документов исполкомом займет некоторое время. 

Далее всю необходимую процедуру по получению необходимых разрешений и согласований обязан осуществить исполнительный орган по месту нахождения земельного участка, на котором планируется возвести жилой дом. Вкратце все же опишем действия, которые обязан совершить исполком. В срок до 3 рабочих дней со дня получения от гражданина заявления исполком определяет перечень организаций, которые должны выдать заключения и технические условия на инженерно-техническое обеспечение. Сбор заключений и подготовку решения исполкома осуществляет территориальный орган архитектуры и строительства.

В течение 7 рабочих дней после получения необходимых заключений,но не позднее одного месяца после получения заявления гражданина, исполком  принимает решение и высылает гражданину:

  • выписку из решения исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного, блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории;
  • архитектурно-планировочное задание;
  • заключения согласующих организаций;
  • технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта.

Таким образом, исполнительному органу законодательством установлен предельный срок для принятия решения и осуществления необходимых действий для предоставления гражданину разрешительных документов для строительства жилого дома ¾ один месяц  после подачи  гражданином заявления.

После получения  указанных выше документов от исполкома  гражданин-застройщик может приступать к осуществлению проектно-изыскательских работ на своем участке и разработке проекта дома, который он планирует построить. При этом следует помнить, что разрешение на разработку проектной документации действует в течение 2 лет.

Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 17.10.2009 № 10 утверждены Методические рекомендации о пошаговых действиях застройщика (заказчика) при осуществлении им строительства одноквартирного,  блокированного жилого дома. Указанный документ не содержится в эталонной базе, но позволяет определить последовательность действий гражданина-застройщика.

Проектирование

Разработка проектной документации на строительство одноквартирного, блокированного жилого дома осуществляется по заказу и за счет средств застройщика.

Проектная документация может выполняться в виде индивидуального, эскизного или типового проекта. Согласование проектной документации на строительство жилого дома осуществляется территориальными органами архитектуры и градостроительства. При использовании типового проекта жилого дома необходимо выполнить его привязку к земельному участку. Применение типового проекта освобождает застройщика от необходимости согласовывать проект.

Проектирование жилых домов производится с учетом  размещения объектов обслуживания населения, обеспечения транспортной и инженерной инфраструктурой, формирования архитектурно-эстетического облика районов усадебной застройки.

Бывают случаи, когда на земельном участке имеются обременения. Через земельный участок может проходить линия электропередач к местной подстанции. На земельном участке от места прохождения указанной линии электропередач будет иметь место охранная зона (ширина ее будет зависеть от характеристик ЛЭП и определяется специальными нормами), в которой нельзя возводить строения. В данном случае потенциальному гражданину-застройщику необходимо будет выполнить ситуационный план по согласованию расположения и привязке к местности жилого дома и придомовых построек, чтобы пятно застройки не попало в охранную зону. Также при размещении строений на земельном участке необходимо соблюсти нормы отступа как от строений, находящихся на данном земельном участке, так и на соседних участках.

Несоблюдение указанных правил может в дальнейшем создать проблемы по вводу в эксплуатацию возведенных строений, а также может привести к спорам между владельцами соседних (смежных) участков. Указанные споры могут годами рассматриваться в суде, а соседи жить как кошка с собакой. Избежать этого вполне возможно, если, как указывалось выше, перед началом строительства соблюсти все формальности и получить все необходимые согласования.

Выбор проекта дома является весьма щепетильным делом. На самом деле проект дома - это сродни рождению ребенка. Здесь необходимо соблюсти баланс здоровых амбиций и прагматизма, ваших желаний и возможностей. Можно заказать и сделать авторский проект жилого дома. Стоимость проекта может составить несколько тысяч долларов. Но в то же время можно переснять и принести для утверждения к архитектору района  один из типовых проектов индивидуального жилого дома, которые строятся  в агрогородках целыми улицами. И то и другое имеет право на жизнь. Следует отдавать также отчет в том, что на стадии проектирования начинается процесс либо экономии, либо наоборот, увеличения непредвиденных затрат на строительство.

Например, именно на стадии проектирования и проведения проектно-изыскательских работ, возможно определение  вида и состава грунта, что позволит выбрать вид фундамента. А кто из потенциальных застройщиков  сможет  точно рассчитать количество фундаментных блоков и их раскладку при дальнейшем строительстве? Поэтому экономия, а точнее сказать просчеты, на стадии проектирования могут повлечь достаточно серьезные финансовые расходы для их исправления в будущем.

Поиск организации, которая может осуществить проектирование вашего будущего дома может производиться различными путями. Это может быть либо Интернет (достаточно зайти на строительный портал либо задать соответствующие параметры поиска), либо реклама, особенно в специализированных изданиях. Это могут быть и рекомендации знакомых либо тех, кто прошел этот путь до вас. И пусть это будет не обязательно знаменитая архитектурная мастерская, которая располагается именно в столице.  Главное, чтобы эту работу выполняли действительно профессионалы, именно те люди, которые переболеют вашей проблемой вместе с вами. Поэтому советуем выбрать компетентную проектную организацию и заключить с ней договор на осуществление проектных и изыскательских работ.

Договор на осуществление проектных и изыскательских работ является разновидностью договора подряда. Правоотношениям данного вида посвящена соответствующая глава Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК). Так, согласно ст. 713 ГК по договору  подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать проектно-сметную документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат. Из смысла указанной статьи следует, что гражданин (заказчик) может заключить указанный договор на выполнение совместно как проектных, так и изыскательских работ либо на выполнение отдельно указанного выше вида работ. Договоры на выполнение определенного вида работ можно также заключить и с разными организациями. Законодательство не ограничивает гражданина в выборе подрядчика.

Также следует обратить внимание, что  риск случайной невозможности исполнения договора на выполнение проектных и изыскательских работ лежит на заказчике, если законодательством или договором не предусмотрено иное.

А это значит, что в случае невозможности получения конечного результата гражданин (заказчик) обязан будет оплатить работы, которые выполнил подрядчик (иное возможно, если в договоре будет предусмотрена оплата подрядчику за конечный результат работ).

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также предоставить все иные исходные данные для составления проектно-сметной документации. Понятно, что кроме правоустанавливающих документов на землю и документов, которые гражданин получил из исполкома на право проведения проектно-изыскательских работ на своем земельном участке, ну еще и  желания построить дом,  у гражданина ничего больше нет. Гражданин может передать соответствующие документы подрядчику, а также высказать свои пожелания.  Но более разумно, чтобы на основании регистрационного удостоверения на земельный участок, документов, полученных гражданином из местного исполнительно-распорядительного органа, а также пожеланий гражданина (заказчика) это задание подготовил подрядчик, а гражданин его утвердил. Такая возможность предусмотрена ст. 714 ГК.

Почему такое внимание уделяется именно согласованию задания? В дальнейшем подрядчик обязан будет выполнять работы строго в соответствии с полученными и утвержденными исходными данными (заданием). По результатам выполнения работ по договору подрядчик обязан передать заказчику готовую проектно-сметную документацию и результаты изыскательских работ, а подрядчик соответственно принять и оплатить результат работ, выполненных подрядчиком, в порядке и сроки согласованные сторонами в договоре. По дополнительному соглашению сторон подрядчик может взять на себя обязанность согласовать готовую проектно-сметную документацию с компетентными государственными органами и органами местного управления и самоуправления (естественно, что за указанные действия придется доплатить отдельно).

Обращаем ваше внимание на один существенный момент, который необходимо урегулировать заказчику и подрядчику при заключении договора на изготовление проектной документации, чтобы у сторон не возникло недоразумений и споров после выполнения сторонами взятых по договору обязательств, - это дальнейшее использование изготовленного проекта. Желание иметь дом, который не похож на другие, является абсолютно здоровой амбицией заказчика, поскольку он за разработку проекта платит деньги. Индивидуальное строительство подразумевает под собой отсутствие рядом на улице, в округе, а лучше и вообще где-нибудь, дома-близнеца. Это не типовая застройка, где дома отличаются краской, которой окрасили стены, применением цветного шифера на крыше, а чаще всего - номером на стене.  О том, что проект является индивидуальным и разработан только для вас, чтобы ваш проект не стал типовым и подрядчик не смог его «тиражировать» и предоставлять третьим лицам без вашего согласия,  необходимо четко указать в договоре. Встречных условий может потребовать от заказчика и подрядчик, ограничив последнего использованием разработанного и утвержденного проекта только для строительства индивидуально определенного жилого дома  в связи с тем, что  у подрядчика имеются авторские права на данный проект.

Возможно, что помимо разработки проекта жилого дома необходимо будет составить смету для определения стоимости жилого дома. Немногие сейчас смогут осилить строительство жилого дома без получения кредита. А для получения  у банка заемных средств необходимо в обязательном порядке определить эту стоимость. Как правило, у проектной организации имеются в штате соответствующие специалисты (либо они могут быть  привлечены  со стороны), которые  на основании разработанного проекта рассчитают количество необходимых материалов, определят  необходимые виды строительных работ, а также рассчитают их стоимость. Не думаем, что каждый второй  сможет сделать это самостоятельно. 

После передачи проекта заказчику проектная организация по согласованию сторон в дальнейшем может осуществлять авторский и/или технический надзор (если это позволяет компетенция ее  сотрудников) за строительством. Это позволит вам избежать головной боли по поводу внесения корректировок в проект либо устранения выявленных недостатков и несоответствий проекту жилого дома в процессе дальнейшего строительства.

Экспертиза

Относительно экспертизы проектно-сметной документации есть два документа:

  • Указ Президента Республики Беларусь от 16.11.2006 № 676 «О некоторых вопросах управления строительной отраслью и ее функционирования»;
  • Положение о  порядке проведения государственной экспертизы градостроительных, архитектурных и строительных проектов, обоснований инвестирования в строительство, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них этапов работ, очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476.

Согласно этим нормативным актам  не является обязательной государственная экспертиза проектно-сметной документации по строительству одноквартирных жилых домов III уровня ответственности  (жилых домов высотой 1−2 этажа). Государственная экспертиза сметной документации, а также проектной документации по объектам III уровня ответственности осуществляется по усмотрению заказчика. Большинство из индивидуальных жилых домов относятся именно к указанному типу.  А вот если гражданин захочет построить одноквартирный жилой дом в три этажа и выше, тогда как раз ему и придется пройти указанную выше экспертизу. Это займет еще определенное количество времени и отнимет определенные денежные средства.

Паспорт застройщика

И вот сейчас потенциальный застройщик подошел к самому главному этапу, который должен завершить все подготовительные действия перед строительством желаемого дома. Получены необходимые документы из исполкома, изготовлен проект (эскизный проект) жилого дома, определен перечень придомовых построек, которые будут располагаться на участке (баня, сарай, гараж и т.д.) - пора идти в отдел архитектуры и  строительства либо главному архитектору, для оформления главного документа для строительства индивидуального жилого дома - этим документом является паспорт застройщика.

Паспорт застройщика - основной документ,  подтверждающий правомочность строительства объекта, в нашем случае жилого дома и придомовых построек, на земельном участке. Процедура его получения в настоящее время является административной процедурой и регулируется главой 6 ранее упомянутого  нами Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации. Для получения паспорта застройщика на строительство одноквартирного, блокированного жилого дома на ранее предоставленном земельном участке гражданин должен обратиться в соответствующий исполком, приложив к заявлению:

 - регистрационное удостоверение (свидетельство), подтверждающее права на земельный участок;

- проектную документацию на строительство жилого дома.

Далее исполком в срок до 3 рабочих дней со дня подачи заявления гражданином определяет перечень организаций, выдающих технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства, и поручает территориальному органу архитектуры и градостроительства подготовку паспорта застройщика. Территориальный орган архитектуры и градостроительства в течение 2 рабочих дней со дня получения поручения запрашивает технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства. Указанные технические условия  представляются в срок до 7 рабочих дней со дня получения запроса. В срок до 5 рабочих дней после получения заключений согласующих организаций территориальный орган архитектуры и градостроительства подготавливает по форме, установленной Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь, и передает в исполком паспорт застройщика, включающий в себя генеральный план группы или отдельно стоящих объектов и технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства. В срок до 5 рабочих дней после получения паспорта застройщика исполком утверждает его и направляет гражданину.

Гражданин вправе самостоятельно получать технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства по перечню, установленному исполкомом, но тогда придется побегать самому и не факт, что гражданин сам быстрее соберет необходимые справки, согласования, чем это сделает исполком.

Вот вроде бы и все. Этап подготовки к началу строительства закончен. Пройдены все необходимые бюрократические процедуры. Получены необходимые разрешительные документы для осуществления строительства, а именно:

  • паспорт застройщика;
  • изготовленный и утвержденный проект, в соответствии с которым должен быть построен  индивидуальный жилой дом.

Гражданин наконец-то стал застройщиком, получив право на законных основаниях  начать строительство дома и придомовых построек на своем участке.  Впереди самая затратная процедура - строительство жилого дома. Но об этом в следующий раз.



Источник: http://Statut.by/lichnyj-jurist/housing-law/271-01-02-2013


Нужен ли проект дома для строительства

Нужен ли проект дома для строительства

Нужен ли проект дома для строительства

Нужен ли проект дома для строительства

Нужен ли проект дома для строительства

Нужен ли проект дома для строительства

Нужен ли проект дома для строительства

Нужен ли проект дома для строительства

Нужен ли проект дома для строительства